Realitný trh na rázcestí

Kríza prišla na Slovensku uprostred najväčšieho realitného boomu za posledných dvadsať rokov. Veľa stavieb sa postavilo, mnohé stare sa však stihli iba zbúrať, takže je predovšetkým hlavné mesto plné rumovísk, prípadne rozostavaných budov, ktorých ďalšia výstavba je zmrazená na dobu neurčitú.

Známa múdrosť hovorí, že reality sa majú nakupovať počas poklesu trhu a predávať keď trh rastie. Na Slovensku to tisícky ľudí urobili presne naopak, a tak vznikla prvá generácia, ktorá má zlé skúsenosti s realitným cyklom. Ceny nehnuteľností od pádu komunizmu iba rástli, takže ich pokles je novou skúsenosťou.

Do výstavby sa pustila iba vláda, ktorá podporuje výstavbu športovísk s prívlastkom národný – po Národnom tenisovom centre pribudnú ešte hokejové a futbalové. Ďalším veľkým projektom malo byť mutlimediálne centrum pre verejnoprávnu televíziu, rozhlas a tlačovú agentúru. Megaprojekt v centre Bratislavy sabotuje jedna z vládnych strán, a tak sa tento pomník súčasnej vláde možno nepodarí postaviť.

Napriek tomu, že zákazníci stále hľadajú hlavne dvoj- a trojizbové byty, práve tieto tvoria veľkú časť nepredaných nových bytov, ktorých je na trhu prebytok. Môže za to ich nevhodné riešenie alebo príliš veľká výmera, kvôli ktorej sú príliš drahé.

Na trhu stále existuje dopyt, ale ponuka sa mu ešte neprispôsobila. Developeri, ponúkajúci v minulosti priveľa luxusných projektov, sa vracajú späť do reality. Napríklad aj tým, že mnoho veľkých bytov v novostavbách delia na menšie.

Zatiaľ čo minulé roky stačilo, aby mal developer schválený projekt a už mal väčšinu bytov predaných, dnes sa už byty na papieri nepredávajú. Šancu na predaj majú iba hotové byty a domy, alebo byty, domy a kancelárske priestory niekoľko mesiacov pred kolaudáciou. Developeri sa však cenu novostavieb snažia príliš neznižovať, výrazne klesla iba pri predraženýh luxusných stavbách.

Rozhodujúce slovo majú podľa anlytikov v roku 2010 banky. Možné sú dva scenáre. Podľa prvého zastavia úverovanie dovtedy, kým sa nevyčerpá zásoba voľných nehnuteľností. Potom zákazníci zatlačení do kúta opäť začnú kupovať byty a kancelárie na papieri, ktoré budú hotové až o pár rokov. Mohla by sa tak zopakovať situácia spred pár rokov, keď bol nedostatok nových bytov a ceny neúmerne rástli a deformovali trh.

Druhou, pre krajinu oveľa lepšou cestou je, že banky budú s developermi jednať, ale stanovia si tvrdé podmienky. Developeri budú musieť vložiť do projektov vyšší podiel vlastného kapitálu, banky budú musieť robiť presnejši analýzy každého rizika. Ako hovorí výkonný šéfredaktor TrendReality.sk Peter Kremský, na trhu sa v tom prípade presadia znalosti, skúsenosti, odhad a kvalita architektúry či stavebných prác. Na prvý polrok predpokladá malý pokles cien bytov, na druhý polrok ich mierny rast.

Autor: Andrea Ertlová

Audio/Video

Fotogaléria